ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Прежде чем внести инвестиции на строительство квартиры, необходимо узнать, на каких условиях вам ее передадут. Такие условия зачастую фиксируются в разных видах соглашений, которые вы и подписываете с застройщиком.

Застройщик может оформить с вами отношения по одной из следующих договорных схем:

В этой статье обсудим более подробнее особенности основных соглашений, которые застройщики предлагают к подписанию.

Инвестиционный договор является довольно распространенной схемой инвестирования в жилье. Такой вид соглашения предусмотрен Законом Украины об инвестиционную деятельность. Его суть довольно проста: вы инвестируете свои денежные средства в объект недвижимости и взамен получаете гарантию его достроить и передать в собственность вам.

Чаще всего, эту схему используют крупные застройщики, к примеру, KANdevelopment. Обычно такие сделки заключаются либо с заказчиком напрямую, либо с фондом, который также финансирует строительство. С этого и выплывает, что вы в дальнейшем будете заключать либо договор купли-продажи квартиры, либо после передачи всех документов заказчиком будете регистрировать первичное право собственности квартиры на себя.

Условия предварительного договора предусмотрены Гражданским кодексом Украины. Суть этого соглашения заключается в том, что вы с застройщиком друг другу гарантируете в будущем заключить основной договор – купли-продажи квартиры с целью передачи вам объекта в собственность. На этапе предварительного соглашения вы с застройщиком обсуждаете и фиксируете все условия будущей сделки.

В предварительном соглашении есть моменты, на которые я бы рекомендовала вам обратить особое внимание:

1. Обязательная нотариальная форма. Поскольку этот документ является предварительным договором купли-продажи, он должен заключаться в той же форме, что и купля-продажа. Для договора купли-продажи предусмотрена обязательная нотариальная форма, следовательно для предварительного соглашения также предусмотрена нотариальная форма заключения;
2. Граничный срок оформления будущей сделки. Зачастую предварительным соглашением не гарантируют вовремя ввести в эксплуатацию объект, а гарантируют до определенного момента заключить основной договор. Обращайте на это внимание, когда подписываете предварительное соглашение;
3. Условия того, что все платежи оплачиваются по предварительному договору и по основному вы не должны ничего платить. Зачастую застройщики упускают это условие в соглашениях. Во избежание рисков доплаты по основной сделке еще платежей, я бы советовала вам настаивать на этом пункте.

Заключение договора об участии в фонде финансирования строительства является одной из законных схем оформления правоотношений инвестирования в строительство. Эта схема предусмотрена действующим законодательством Украины. Также существует утвержденная Кабинетом министров Украины типовая форма соглашения об участии в фонде финансирования строительства. Чаще всего ее также используют крупные строительные компании. К примеру, по такому договору работает Укрбуд и Аркада.

Суть этой схемы заключается в следующем:

Юридическое лицо, которое получило лицензию на осуществление деятельности по управлению фондом создает фонд финансирования строительства с целью привлечение доверителей (инвесторов), которые будут финансировать строительство и в будущем получат в собственность жилье, которое за ними закреплено согласно договоренности.
Существует два вида фондов финансирования строительства:

• ФФС вида А;
• ФФС вида Б;

Основной разницей их заключается в том, что управитель ФФС вида А не несет ответственности перед доверителями своим имуществом. В Украине чаще всего используют ФФС вида А.

Поскольку типовой договор предусмотрен на законодательном уровне, рекомендую вам проверить, соответствует ли предлагаемое к подписанию соглашение условиям, которые указаны в законодательстве Украины. Но обращаю внимание, что такая схема инвестирования не защищает надлежащим образом инвестора от возможных рисков заморозки строительства и слабо гарантирует возврат денежных средств. Более подробно об этой схеме вы можете почитать перейдя по ссылке.

Его суть заключается в том, что поскольку материального объекта – квартиры еще нет, то и передать вам ее никто не может. Но по этому соглашению вам передаются права в будущем оформить право собственности на зафиксированную за вами квартиру.

Существуют две схемы, как застройщики заключают такого рода соглашения:

1. Напрямую купля-продажа имущественных прав;
2. Такому соглашению предшествует купля-продажа дериватива.

Суть его заключается в том, что за часть денежных средств от стоимости квартиры фонд продает вам дериватив – гарантию того, что с вами заключат второй договор – купли-продажи имущественных прав, по которому вы и сможете в будущем оформить в собственность свою квартиру. Такой схеме придерживается, к примеру, застройщик DIM, Stolitsa group.

Как вы видите, существует большое количество договорных схем, которые предлагают застройщики. Если вам понадобится помощь в проверке содержания договоров, мы всегда готовы помочь с их анализом. Также мы готовы разработать рекомендации по внесению изменений и предупредить о возможных рисках покупателя.